so, sambung ke part 2: Leasing a Shop Lot. Macam mana nak pilih?
Faktor asas yang perlu di teliti adalah seperti:
1. Jenis
2. Lokasi
3. Kemudahan asas
4. Keluasan Kedai
5. Harga
senang kan, kita nak yang murah; besar; ramai orang serta mudah nak ulang alik angkat stok; kemudahan seperti air corn, lampu, air, parking lot dan pembungan sampah mesti ada... simple kan? the answer is wrong... totally wrong.. or fundamental right and others is wrong... Aku nak aje matikan line phone bila no x di simpa call aku supaya aku tak perlu dengar luahan hati 'Tenan' syarikat lama aku kerja .. tapi disebabkan aku tengah cari kerja maka aku terpaksa gak lah angkat phone. So luahanya bergini; En. Nadjah (Suami kepada Pn Nadjah...p/s ada sebab aku gelar dia macam tue) akan di gunakan sebagai contoh.
Dia seorang arketik (rekaan) x ada pengalaman dalam perniagaan tapi; isterinya buka kedai hiasan dalaman di shop lot kedai di sebuah pasaraya dan boleh dikatakan ianya berjaya merai keuntunggan; selepas dipujuk untuk membuka sebuah lagi kedai di pasaraya yang sama dengan jenis perniagaan lain iaitu makanan (F&B) maka beliau dengan yakin melaburkan duit dan masa untuk menyewa tapak tersebut. Ciri2nya; Sewaan RM1200.00 sebulan; sebelah restorent F&B yang terkenal diserata dunia yang kena bayar RM4000.00 sebulan dan F&B yang terkenal di daerah itu yang perlu membayar RM3000.00 sebulan. maka dapat disimpulkan disini ianya murah. Saiz? 1000sqft termasuk kaki lima kedai; besarlah jugak kalau nak buka kedai nasi penyek. Lokasi? mmg sesuailah sebaris dengan F&B yang lain kat pasaraya tue; Kemudahan asas? semuanya ada, M&E kira lengkap lah; tapi mana silapnya?
* Harga tue rekaan aje; hanya untuk senang cerita aje
1. Jenis Kedai Sewaan;
Fahami kelebihan dan kekurangan setiap jenis tapak perniagaan; senaraikan. Apa yang anda tahu sebagai pelanggan dan sebagai perniaga. Jangan berat mulut; tanya dan lakukan market research anda sendiri. Lagi bagus kalau anda luangkan masa sehari pada hari biasa dan sehari pada hari minggu untuk duduk dan kira orang yang lalu lanlang di situ; waktu kemuncak dan waktu neutral. Make the calculation;
 |
| Rumah Kedai; senang dah sah ada customer |
.jpg) |
| Kiosk; kecik, mudah diselengara dan jauh lebih murah tapi short term tenant |
 |
| Banyak persaing yang sama jenis tapi banyak kemudahan pada pelangan |
dah pilih jenisnya; maka di sinilah selalu silapnya bermula;
2. Lokasi maka aku tak akan cerita tentang jenis2 lot kedai lain selain lot kat pasaraya sebab ikut contoh bukan jenis lot kedai yang aku suka, so macam mana tak nak salah pilih lokasi kedai?
 |
| Penah lihat shopping Mall Map? Main Sources to choose the right shop lot to leas. |
Jangan dikaburi dengan harga sewaan yang rendah; anda perlu seimbangkan lokasi kedai dengan pergerakan pelanggan ke kawasan niaga anda. ini kesilapan En N tadi; memang kedai dia murah dan bersebelahan kedai makan yang terkenal tapi soalan nya bebalik ke Part 1; Know yourself. anda kedai baru yang di buka; customer based anda? Kosong. Anda perlu di depan supaya ,main customer flow (laluan utama pelanggan) melihat anda dahulu atau di belakang barisan (bukan di penghujung lot) sebelum ke bahagian pasaraya; agar pelanggan yang balik dari pasaraya akan singgah ke kedai anda dahulu sebelum ke tempat letak kereta. Bila anda ditengah-tengah; anda perlu lakukan sesuatu yang lain...
3. Kemudahan Asas. M&E
persoalanya adakah setiap kedai M&E nya sama? Jawapanya TIDAK sama sekali, dan ianya perlu anda tahu lagi2 kalau anda adalah perniaga yang akan membuka kedai berkonsepkan F&B (berunsurkan Makanan dan Minuman); bila tanya semua nya ada tapi bila start renovation "oil trap" pun anda kena pasang sendiri; berapa paip gas anda dapat? centralize ke? individual? air filter? air corn? electric votlan? main suis?maka anda akan ter kepil2 mata bila anda perlu membelanjakan hampir RM 300 000.00* untuk kedai 1000 sqft tue hanya untuk renovasion lot kedai yang anda sewa tak sampai 5 tahun tue. Silap hari bulan; lepas kontrak tamat anda di tendang, hutang renovation pun x abis. Maka amat perlu anda menanya tentang M&E lot kedai yang anda di tawarkan itu dan paling bagus kalau anda mintak sekali drawingnya; maka bawaklah sekali kontraktor kegemaran anda untuk melihat dan mengkaji sendiri kemungkinan yang akan anda tanggung di kemudia hari...
" Yang, masuk hari nie dah 2 minggu air corn kedai tak rasa"
"Yang, Abang nak buat aduan nie, syiling kedai nie asyik bocor aje bila hujan sejak tahun lepas. sampai sekarang Maintenance tak datang betul. Tak nak bayar sewa bulan nie"
"Yang, Abang nak buat aduan nie, syiling kedai nie asyik bocor aje bila hujan sejak tahun lepas. sampai sekarang Maintenance tak datang betul. Tak nak bayar sewa bulan nie"
apa aku jawab?
Masa abang sain agremeent tempoh hari ada kata ke, abang boleh dapat Free rental kalau tak ada air corn atau bumbung bocor? Rasanya kami hanya catatkan bahawa jika ianya di sebabkan oleh penyediaan dan di bawah penyelegaraan pusat membeli belah nie kami; maka kami akan membaikinya secara percuma. Dan jika mengenai harga sewaan, ianya atas budi bicara Pihak Pengurusan, bukan saya.
(Paling Kelakar bila Bekas Majikan aku boleh kata; "Boss saya tak berikan keizinan untuk free rental, Maaf". Yang buat aku ketawa ialah siapa 'Boss' yang tak kasik tue? Tak ke dia Boss nya. Tapi kalau berjanji manis sungguh... Aku mmg ketawa sambil geling kepala)
"Ha??? Kau kata apa nie Yang?"
Ya, itu jawapan yang aku kena jawab.
Bukan aku tak beri tips dan nasihat; tapi kalau perniaga tue seorang yang mintak nasihat dan 'down to earth' aku mmg akan tlg dia sampai dia dapat Free rental; paling hebat pun aku akan fight untuk dia dapatkan new contract. Tapi sayang bukan semua baik macam aku, sebab tue tip aku yang seterusnya;
# Leasing lah kat Shopping Mall yang based on branch dan bukan centralize. Contoh pilihlah Gianing dari Jusxo; sebab kuasa Leasing pada Store Director dan bukanya Leasing Director kat HQ yang tak tahu pun kesusahan anda hari2 kat kedai tue. SD akan tahu effect customer flow changes setiap hari; tapi HQ anda kena call, appointment dan baru ada feedback paling bagus pun 1-2 hari. Bukan tak bagus centralize nie; semua ada pro and cont. Tapi personal view; ini dapat membantu anda jika anda baru nak buka kedai kecik2. Sbb kalau anda tak ada gas untuk masak, tak kan lah anda perlu tggu orang HQ kat KL tue untuk feedback, kalau SD anda tak jumpa dia, anda boleh ketuk pintu rumah dia suruh dia belikan industri gas tue (Contoh)
(Aku pergi temuduga 2 minggu lepas dan HR Manager tue tanya aku apa yang aku paling benci semasa kerja bahagian Leasing nie; Jawapan aku, Bila Majikan saya mengajar saya untuk berbohong untuk dapatkan tender; dan saya tak mampu untuk membantu orang yang ditindas terang-terangan oleh bekas Majikan saya. Demi Allah, saya rasa bersalah setiap hari dan sehingga malu untuk berdoa.); Aku gagal dapat kerja tue; sorry to say but as Manager Aku pun x akan ambik staff yang tak sanggup menipu, sebab dia orang nie akan memberontak kelak; tapi aku seorang pekerja yang jujur dan aku perlukan majikan yang jujur jugak.
4. Keluasan.
.jpg)
Kena faham konsep harga dan keluasan nie; selalunya semakin luas kawasan semakin murah bayaran anda; Contoh; Kiosk baru 25sqm tapi harga boleh mencecah RM3000.00 sebulan berbanding Lot kedai yang sebesar 300sqm untuk harga RM5.00 per kaki; kalau kedai saiz 2000sqm harga boleh turun sehingga RM2.00 per kali untuk all-in charge. Ya, harga sewaan anda ada yang terselindung dan tak, Basic Rental + Rental... setuju dengan harga RM2.00 tapi kena bayar RM4.00 per kaki? Apa cerita nie, masa nie cara anda tanya yang penting; Harga mesti All IN; Service+Advertising Fee+Rental; mesti dibincang sekali; jangan asing2 sebab anda mungkin tersalah kira... kira keluasan melalui 2 cara; by drawing and actual count; Jangan kena tipu and kalau ada segment kat kawasan kedai tue, pastikan harga sama atau berbeza.
# Another tips; keluasan kedai anda mesti per kaki cm atau per kaki m? cari formula dan darap sendiri. Janga tersalah kira, selalunya kat gambar rajah lain tapi bila kira harga Leasing guna lain (Contoh). So, Pastikan... Biar tanya banyak, dia jawab. Kalau dia berdolak dalih dan mengata anda; kedai kecik aje tapi soalan macam buka kedai besar, biarkan. Ingat mereka perlu duit anda bukan sebaliknya. Kalau x jujur cuba bayangkan bila anda berdepan masalah kelak? Pergi cari company lain!!!!
#Kalau ada segment kat lot kedai; sebagai contoh jika kedai anda dikira termasuk kaki lima kedai, adakah anda dikena caj yang sama? Pastikan anda tidak membayar caj untuk perkhidmatan air corn untuk keluasan kedai di kaki lima yang sah2 pakai angin atau kipas yang anda sendiri pasang.
5. Harga
Bab nie kalau cerita memang panjang dan aku ada berpuluh2 tips tentang nie, tapi susah nak beritahu sebab anda mungkin ditipu dengan berbagai cara; macam mana nak tolong? Tapi banyak2 company yang aku handle aku paling suka tengok macam mana Starbuking Cafe handle dia orang punya Leasing agreement kat Malaysia; memang bagus; Mereka tak akan sain agreement based on company Leasing buat tapi sain ikut calculation agreement yang dia buat; statement nya lebih kepada " Aku tak akan bayar sesen pun kalau (1) kau punya company punya pasal company aku tak ada sale (2) kau hanya boleh dapat bayaran sewa kalau aku ada untung; sekadar balik modal kau tak dapat apa2 pun" so senang cerita; aku nak duduk situ Free.
Sebab tue anda akan nampa Cafe nie kat tempat yang boleh ada sale aje; kat company aku dia dah lama tinggalkan. Company macam Gianting pun malas nak layan, company macam bagus nie tapi mereka sanggup berkrompromi sikit dengan kedai sandwich "Subway" tue; hampir sama tapi percentage rental dia ikut per % lebih tinggi; tapi kita nie bukannya kaya macam dia orang yang brandname bernilai Jutaan Ringgit; so tak boleh demand lebih; asal harganya berpatutan dah cukup. (tapi kalau ikut nasihat aku; jangan harga berpatutan tapi harga yang rendah. Sebab kita nak buat business bukan nak kasik dia buat business)
Aku fikir punya fikir; aku akan guna kan 2 contoh asas untuk memberi tips pasal harga nie:
contoh A: NPT ( Non Permanent Tenant) contoh kiosk, lot2 bermusim, lot tanpa dinding kekal.
contoh B; PT (Permanent Tenant) contoh lot2 kedai yang besar, gerai makanan kat Food Court, Food Kisok dll.
so, apa kata aku hanya kasik tip2 simple semasa:
1. Anda belum sain agreement
2. Selepas sain agreement
3. Anda nak sambung agreement
A. Anda nak buka kedai NPT;
- nie Kedai yang tak ada asas yang kekal; seperti dinding,pintu,kelengkapan elektrik atau sebahagianya.
- penjanjian yang bersifat sementara (sebulan atau setahun sahaja) perjanjian akan dinilai semula selepas tamat kontrak
- Harga tapak berubah2 mengikut tempoh sewaan (bila musim sekolah atau cuti sekolah; harga akan di naikkan; mengikut permintaan)
- mudah dan ringkas (sebagai contoh; anda hanya perlu meyediakan alas pada tapak lot sewa dan anda boleh terus beroperasi tanpa ubah suai kedai)
- ada banyak jenis; kios handphone tergolong dalam kumpulan nie walaupun anda nmpak dia seakan2 ada tapak dan dinding tapi nya bersifat sementara dan boleh di robohkan dan tidak merosakkan tapak asas Shopping Complex tue maka ianya di kategorikan dlm kedai NPT.
Anda belum sain agreement
1. Pastikan anda menyewa tapak sementara ini melalui Agent ataupun secara terus dengan Leasing Department.
- ada pro and contra nya; kalau melalui agent, anda pasti tapak jualannya ada pelanggan sebab the 'Big Fish' (gelaran yg aku bagi utk agent tapak NPT nie) hanya makan umpan yang besar aje; kecik susah nak hidup; mereka nie sanggup bayar untuk semua deposit yang di kenakan; dokument yang penting semua dia yang handle; kalau anda buat silap pun yang disaman adalah agent; tapi anda kena bayar 2-10 kali ganda harga yang di kenakan kepada Leasing Department kepada agent.
Sebagai contoh; seorang pelanggan nie nak buka kedai jual barang2 jamu dan perubatan tradisional. Kat kedai2 besar mmg pakai agent sebab jumlah lot banyak, company nak senang sewa kat agent so; harga leasing hanya RM500.00 sebulan untuk 1 lot tapi bila sewa semula dengan agent harganya RM300.00 sehari (RM300.00 x 30 hari maka RM RM9000.00 sebulan).
Dia tanya aku; " Yang, boleh untung ke?"
Aku jawab, " Kalau x untung, x akan orang sanggup"
percayalah lot kedai yang jual tudung atau kain kat pasaraya besar yang sibuk tue mampu memperoleh untung besih sehari dalam RM2500.00; tak ke berbaloi nak niaga. Aku tak ada modal aje~
Untung kedai Mamak 24 Jam kat area KL tue lagi meletop~
Hahahahah... Jangan tertipu...baca balik Post yang pertama aku taip tue~ barang yang sama belum tentu untung sama banyak~
2. Pastikan harganya tak boleh dinaikkan semasa dalam perjanjian dan pastikan tarikh permulaan perjanjian.
-selalu sangat anda lupa kan? ingat tarikh memainkan peranan yang perting dalam perjanjian... inilah selalunya anda akan di tipu~ ingat!!!harga sewaan nie melalui hari, so, jangan lupa selalunya tarikh perjanjian buka bermula pada tarikh ada buka kedai... masa anda buka kedai, anda akan sain surat penyerahan kunci..bukan surat pengesahan anda buka kedai..maka tarikhnya akan berlainan..jika anda lambat membayar kelak..maka anda akan dikenakan penalti...kalau sewa RM500.00 sebulan dan denda 5% untuk setiap hari anda lambat...bayangkan jika anda mengikut tarikh penyerahan kunci..dan anda rasa terlewa sehari dua baru RM5.00 tapi jika tarikhnya berlainan? ingat ada perjanjian yang mengenakan denda yang berlainan setiap 5 hari anda lewat. dari 5% hingga ke 20% dari harga sewaan...
3. Barangan Jualan; Tulis dan perhalusi jenis barangan/perkhidmatan yang anda boleh jual dan pamerkan kat lot kedai tue; Jika jual handset; anda mesti jual accessory nya sekali kan? buat service repair tak? jual beli secondhand handphone? topup? ianya banyak tapi ianya penting supaya anda tak disaman sewenang2nya dan ada boleh mintak pihak pengurusan halang perniaga lain jual barangan yang anda jual (hak keistemewaan penyewa: selalunya shopping complex besarlah... Dealer Samsung tak boleh sampai 2 kat 1-1 Shopping Mall contoh; tapi NPT tak ada hak nie lagi2 kalau join Bazar atau Event)
- ianya memainkan peranan yang penting.. Percayalah depan mata aku sendiri aku tengok Leasing Executive Cina mmg akan bantu betul2 bangsa dia dalam bab nie; sebab anda bukan sahaja boleh disaman oleh pihak syarikat Penyewa tapi anda juga boleh disita oleh masjlis pembandaran di tempat Shoping Complex tue... Seorang penyewa perempuan Malaysia nie khawin dengan seorang lelaki Arab dan buka kedai 'Tukaran Wang Asing'; nak dapat lesen mmg kena orang Malaysia sebb lesen dari Bank Negara dan sbgnya; utk contoh kes nie sahaja.... satu hari di jadikan cerita Masjils Pembandaran Pertaling Jaya buat opersi kat dalam shopping Complex so; semua orang kenalah..tgk lesen syarikat dll...( secara jujur; selalunya company Melayu nie ambik mudah bab2 korta2 dalam surat perjanjian sebab percaya cakap manis si Leasing nie) dijadikan cerita dia tak masukkan 1 atau 2 cabang business dalam surat perjanjian antara Shopping Complex nie dgn penyewa; maka ada perlanggaran kontrak; kenalah sita company tue; nangis2 call aku.. aku nak cakap apa? boleh buat apa? aku baru kerja x sampai sebulan aku dah nampak bos2 aku nie main kotor... Maka, makcik tue pun di saman oleh Masjlis Perbandaran..dan mengambil kesempatan Leasing Department pun datang; saman sekali... dah jatuh ditimpa tangga.. Bank Negara tarik balik Lesen sebab Company kantoi..syarikat Ali Baba...
Aku pernah tanya soalan berkaitan term2 dalam perjanjian yang tak standardize nie kat Manager Leasing tmp aku kerja dulu (Cerita nak bagus belajar kat Australia dulu...puuuiii...rupanya tak ada pengalaman Leasing pun..setakat..pakai kabel bangsa dia jadi Manager) ; dia maki sambil jerit2 cakap aku nie bodoh dan tak ikut polisi syarikat... keras kepala dan buat benda yang bukan bidang aku... so, aku boleh buat apa? diam..diam..diam..tak tahan lagi...berabus~ ( Aku secara jujurnya; bangga dgn sikap aku yang tahan sikap ke'babian bos Cina aku tue lebih dari 10 bulan..selalunya aku dah berambus cari kerja lain...tapi aku ada tekad...sekurang2nya aku belajar sesuatu agar jika aku atau saudara mara aku nak buka kedai; sewa tapak kat Shopping Complex aku tak akan kena tipu sampai bangkrup macam beratus2 kes dalam company tue aje).
* Jangan anggap aku rasis; sebab aku pun terkejut dengan perlakuan Manager dan Top Manager kat Company tue sedangkan aku pernah bekerja dengan SengHeng (90% HQ adalah Cina dan 100% HQ mesti fasih bahasa Mandarin... kalau Store Manager 80-95% adalah Cina dan bakinya adalah Melayu dan seorang aje India..zaman akulah) aku tak adalah masalah dengan Mereka; malah mereka mengajar aku penggangan dan fasafah perniagaan mereka; Cina di umpan dengan duit; Melayu permalas; mudah rasa senang...gaji RM2 ribu dah cukup tapi setia; India jangan percaya kata2 mereka..tapi kita masih perlukan mereka... sebab tue aku jadikan Eddie sebagai 'Sifu" aku bukan boss..sebab bos; lepas berhenti dah tak ada hubungan tapi "Sifu" sempai mati hubungan tue...BTW: aku masih simpan slide presentation SH lagi ... nak upload ke??? aku belum jahat nak kongsi rahsia perniagaan company ket blog..(^^);
(Ngantuk..sambung nanti)
Masa abang sain agremeent tempoh hari ada kata ke, abang boleh dapat Free rental kalau tak ada air corn atau bumbung bocor? Rasanya kami hanya catatkan bahawa jika ianya di sebabkan oleh penyediaan dan di bawah penyelegaraan pusat membeli belah nie kami; maka kami akan membaikinya secara percuma. Dan jika mengenai harga sewaan, ianya atas budi bicara Pihak Pengurusan, bukan saya.
(Paling Kelakar bila Bekas Majikan aku boleh kata; "Boss saya tak berikan keizinan untuk free rental, Maaf". Yang buat aku ketawa ialah siapa 'Boss' yang tak kasik tue? Tak ke dia Boss nya. Tapi kalau berjanji manis sungguh... Aku mmg ketawa sambil geling kepala)
"Ha??? Kau kata apa nie Yang?"
Ya, itu jawapan yang aku kena jawab.
Bukan aku tak beri tips dan nasihat; tapi kalau perniaga tue seorang yang mintak nasihat dan 'down to earth' aku mmg akan tlg dia sampai dia dapat Free rental; paling hebat pun aku akan fight untuk dia dapatkan new contract. Tapi sayang bukan semua baik macam aku, sebab tue tip aku yang seterusnya;
# Leasing lah kat Shopping Mall yang based on branch dan bukan centralize. Contoh pilihlah Gianing dari Jusxo; sebab kuasa Leasing pada Store Director dan bukanya Leasing Director kat HQ yang tak tahu pun kesusahan anda hari2 kat kedai tue. SD akan tahu effect customer flow changes setiap hari; tapi HQ anda kena call, appointment dan baru ada feedback paling bagus pun 1-2 hari. Bukan tak bagus centralize nie; semua ada pro and cont. Tapi personal view; ini dapat membantu anda jika anda baru nak buka kedai kecik2. Sbb kalau anda tak ada gas untuk masak, tak kan lah anda perlu tggu orang HQ kat KL tue untuk feedback, kalau SD anda tak jumpa dia, anda boleh ketuk pintu rumah dia suruh dia belikan industri gas tue (Contoh)
 |
| Ingat semua maklumat ttg M&E lot kedai anda hanya berguna bila anda mengunakanya untuk berniaga; perlu ke anda membayar lebih untuk sesuata yang asas? |
4. Keluasan.
Kena faham konsep harga dan keluasan nie; selalunya semakin luas kawasan semakin murah bayaran anda; Contoh; Kiosk baru 25sqm tapi harga boleh mencecah RM3000.00 sebulan berbanding Lot kedai yang sebesar 300sqm untuk harga RM5.00 per kaki; kalau kedai saiz 2000sqm harga boleh turun sehingga RM2.00 per kali untuk all-in charge. Ya, harga sewaan anda ada yang terselindung dan tak, Basic Rental + Rental... setuju dengan harga RM2.00 tapi kena bayar RM4.00 per kaki? Apa cerita nie, masa nie cara anda tanya yang penting; Harga mesti All IN; Service+Advertising Fee+Rental; mesti dibincang sekali; jangan asing2 sebab anda mungkin tersalah kira... kira keluasan melalui 2 cara; by drawing and actual count; Jangan kena tipu and kalau ada segment kat kawasan kedai tue, pastikan harga sama atau berbeza.
#Kalau ada segment kat lot kedai; sebagai contoh jika kedai anda dikira termasuk kaki lima kedai, adakah anda dikena caj yang sama? Pastikan anda tidak membayar caj untuk perkhidmatan air corn untuk keluasan kedai di kaki lima yang sah2 pakai angin atau kipas yang anda sendiri pasang.
5. Harga
 |
| Baca syarat2nya; tak faham tanya jangan menyesal selapas sain aggreement!!!! |
Bab nie kalau cerita memang panjang dan aku ada berpuluh2 tips tentang nie, tapi susah nak beritahu sebab anda mungkin ditipu dengan berbagai cara; macam mana nak tolong? Tapi banyak2 company yang aku handle aku paling suka tengok macam mana Starbuking Cafe handle dia orang punya Leasing agreement kat Malaysia; memang bagus; Mereka tak akan sain agreement based on company Leasing buat tapi sain ikut calculation agreement yang dia buat; statement nya lebih kepada " Aku tak akan bayar sesen pun kalau (1) kau punya company punya pasal company aku tak ada sale (2) kau hanya boleh dapat bayaran sewa kalau aku ada untung; sekadar balik modal kau tak dapat apa2 pun" so senang cerita; aku nak duduk situ Free.
Sebab tue anda akan nampa Cafe nie kat tempat yang boleh ada sale aje; kat company aku dia dah lama tinggalkan. Company macam Gianting pun malas nak layan, company macam bagus nie tapi mereka sanggup berkrompromi sikit dengan kedai sandwich "Subway" tue; hampir sama tapi percentage rental dia ikut per % lebih tinggi; tapi kita nie bukannya kaya macam dia orang yang brandname bernilai Jutaan Ringgit; so tak boleh demand lebih; asal harganya berpatutan dah cukup. (tapi kalau ikut nasihat aku; jangan harga berpatutan tapi harga yang rendah. Sebab kita nak buat business bukan nak kasik dia buat business)
Aku fikir punya fikir; aku akan guna kan 2 contoh asas untuk memberi tips pasal harga nie:
contoh A: NPT ( Non Permanent Tenant) contoh kiosk, lot2 bermusim, lot tanpa dinding kekal.
 |
| Kedai Jam nie sebagai contoh; paling biasa kedai jual baju dan tudung kat rung legar kedai. |
 |
| Konsep NPT; selalunya macam nie; and dijemput masuk dengan permadani merah tapi anda akan di halau mengalahkan PATI yang masuk secara haram bila tak diperlukan. |
contoh B; PT (Permanent Tenant) contoh lot2 kedai yang besar, gerai makanan kat Food Court, Food Kisok dll.
 |
| Contoh PT, anda ada dinding batu dan semua kemudahan asas. Bayar murah sikit dan selalunya ada ikatan perjanjian jangka panjang. |
1. Anda belum sain agreement
2. Selepas sain agreement
3. Anda nak sambung agreement
A. Anda nak buka kedai NPT;
- nie Kedai yang tak ada asas yang kekal; seperti dinding,pintu,kelengkapan elektrik atau sebahagianya.
- penjanjian yang bersifat sementara (sebulan atau setahun sahaja) perjanjian akan dinilai semula selepas tamat kontrak
- Harga tapak berubah2 mengikut tempoh sewaan (bila musim sekolah atau cuti sekolah; harga akan di naikkan; mengikut permintaan)
- mudah dan ringkas (sebagai contoh; anda hanya perlu meyediakan alas pada tapak lot sewa dan anda boleh terus beroperasi tanpa ubah suai kedai)
- ada banyak jenis; kios handphone tergolong dalam kumpulan nie walaupun anda nmpak dia seakan2 ada tapak dan dinding tapi nya bersifat sementara dan boleh di robohkan dan tidak merosakkan tapak asas Shopping Complex tue maka ianya di kategorikan dlm kedai NPT.
Anda belum sain agreement
1. Pastikan anda menyewa tapak sementara ini melalui Agent ataupun secara terus dengan Leasing Department.
- ada pro and contra nya; kalau melalui agent, anda pasti tapak jualannya ada pelanggan sebab the 'Big Fish' (gelaran yg aku bagi utk agent tapak NPT nie) hanya makan umpan yang besar aje; kecik susah nak hidup; mereka nie sanggup bayar untuk semua deposit yang di kenakan; dokument yang penting semua dia yang handle; kalau anda buat silap pun yang disaman adalah agent; tapi anda kena bayar 2-10 kali ganda harga yang di kenakan kepada Leasing Department kepada agent.
Sebagai contoh; seorang pelanggan nie nak buka kedai jual barang2 jamu dan perubatan tradisional. Kat kedai2 besar mmg pakai agent sebab jumlah lot banyak, company nak senang sewa kat agent so; harga leasing hanya RM500.00 sebulan untuk 1 lot tapi bila sewa semula dengan agent harganya RM300.00 sehari (RM300.00 x 30 hari maka RM RM9000.00 sebulan).
Dia tanya aku; " Yang, boleh untung ke?"
Aku jawab, " Kalau x untung, x akan orang sanggup"
percayalah lot kedai yang jual tudung atau kain kat pasaraya besar yang sibuk tue mampu memperoleh untung besih sehari dalam RM2500.00; tak ke berbaloi nak niaga. Aku tak ada modal aje~
Untung kedai Mamak 24 Jam kat area KL tue lagi meletop~
Hahahahah... Jangan tertipu...baca balik Post yang pertama aku taip tue~ barang yang sama belum tentu untung sama banyak~
2. Pastikan harganya tak boleh dinaikkan semasa dalam perjanjian dan pastikan tarikh permulaan perjanjian.
-selalu sangat anda lupa kan? ingat tarikh memainkan peranan yang perting dalam perjanjian... inilah selalunya anda akan di tipu~ ingat!!!harga sewaan nie melalui hari, so, jangan lupa selalunya tarikh perjanjian buka bermula pada tarikh ada buka kedai... masa anda buka kedai, anda akan sain surat penyerahan kunci..bukan surat pengesahan anda buka kedai..maka tarikhnya akan berlainan..jika anda lambat membayar kelak..maka anda akan dikenakan penalti...kalau sewa RM500.00 sebulan dan denda 5% untuk setiap hari anda lambat...bayangkan jika anda mengikut tarikh penyerahan kunci..dan anda rasa terlewa sehari dua baru RM5.00 tapi jika tarikhnya berlainan? ingat ada perjanjian yang mengenakan denda yang berlainan setiap 5 hari anda lewat. dari 5% hingga ke 20% dari harga sewaan...
3. Barangan Jualan; Tulis dan perhalusi jenis barangan/perkhidmatan yang anda boleh jual dan pamerkan kat lot kedai tue; Jika jual handset; anda mesti jual accessory nya sekali kan? buat service repair tak? jual beli secondhand handphone? topup? ianya banyak tapi ianya penting supaya anda tak disaman sewenang2nya dan ada boleh mintak pihak pengurusan halang perniaga lain jual barangan yang anda jual (hak keistemewaan penyewa: selalunya shopping complex besarlah... Dealer Samsung tak boleh sampai 2 kat 1-1 Shopping Mall contoh; tapi NPT tak ada hak nie lagi2 kalau join Bazar atau Event)
- ianya memainkan peranan yang penting.. Percayalah depan mata aku sendiri aku tengok Leasing Executive Cina mmg akan bantu betul2 bangsa dia dalam bab nie; sebab anda bukan sahaja boleh disaman oleh pihak syarikat Penyewa tapi anda juga boleh disita oleh masjlis pembandaran di tempat Shoping Complex tue... Seorang penyewa perempuan Malaysia nie khawin dengan seorang lelaki Arab dan buka kedai 'Tukaran Wang Asing'; nak dapat lesen mmg kena orang Malaysia sebb lesen dari Bank Negara dan sbgnya; utk contoh kes nie sahaja.... satu hari di jadikan cerita Masjils Pembandaran Pertaling Jaya buat opersi kat dalam shopping Complex so; semua orang kenalah..tgk lesen syarikat dll...( secara jujur; selalunya company Melayu nie ambik mudah bab2 korta2 dalam surat perjanjian sebab percaya cakap manis si Leasing nie) dijadikan cerita dia tak masukkan 1 atau 2 cabang business dalam surat perjanjian antara Shopping Complex nie dgn penyewa; maka ada perlanggaran kontrak; kenalah sita company tue; nangis2 call aku.. aku nak cakap apa? boleh buat apa? aku baru kerja x sampai sebulan aku dah nampak bos2 aku nie main kotor... Maka, makcik tue pun di saman oleh Masjlis Perbandaran..dan mengambil kesempatan Leasing Department pun datang; saman sekali... dah jatuh ditimpa tangga.. Bank Negara tarik balik Lesen sebab Company kantoi..syarikat Ali Baba...
Aku pernah tanya soalan berkaitan term2 dalam perjanjian yang tak standardize nie kat Manager Leasing tmp aku kerja dulu (Cerita nak bagus belajar kat Australia dulu...puuuiii...rupanya tak ada pengalaman Leasing pun..setakat..pakai kabel bangsa dia jadi Manager) ; dia maki sambil jerit2 cakap aku nie bodoh dan tak ikut polisi syarikat... keras kepala dan buat benda yang bukan bidang aku... so, aku boleh buat apa? diam..diam..diam..tak tahan lagi...berabus~ ( Aku secara jujurnya; bangga dgn sikap aku yang tahan sikap ke'babian bos Cina aku tue lebih dari 10 bulan..selalunya aku dah berambus cari kerja lain...tapi aku ada tekad...sekurang2nya aku belajar sesuatu agar jika aku atau saudara mara aku nak buka kedai; sewa tapak kat Shopping Complex aku tak akan kena tipu sampai bangkrup macam beratus2 kes dalam company tue aje).
* Lari dari topic sikit; ini digunakan untuk diri aku agar aku tak terasa kecik dan hina apabila masih menggangur; sebab kau melawan pemimpin yang zalim ( sama ada dia terang2an seorang yang kafir atau majikan yang mengaku Islam) maaf.. ianya penting agar aku tak terpesong dan beremosi memberi maklumat.
Melawan pemimpin zalim adalah jihad akbar
حَدَّثَنَا الْقَاسِمُ بْنُ دِينَارٍ الْكُوفِيُّ حَدَّثَنَا عَبْدُ الرَّحْمَنِ بْنُ مُصْعَبٍ أَبُو يَزِيدَ حَدَّثَنَا إِسْرَائِيلُ عَنْ مُحَمَّدِ بْنِ جُحَادَةَ عَنْ عَطِيَّةَ عَنْ أَبِي سَعِيدٍ الْخُدْرِيِّ أَنَّ النَّبِيَّ صَلَّى اللَّهُ عَلَيْهِ وَسَلَّمَ قَالَ إِنَّ مِنْ أَعْظَمِ الْجِهَادِ كَلِمَةَ عَدْلٍ عِنْدَ سُلْطَانٍ جَائِرٍ قَالَ أَبُو عِيسَى وَفِي الْبَاب عَنْ أَبِي أُمَامَةَ وَهَذَا حَدِيثٌ حَسَنٌ
Rasulullah saw bersabda: sesungguhnya jihad yang paling besar adalah mengungkapkan kalimat kebenaran di hadapan sultan yang zalim. (hr. Turmudzi)
* Jangan anggap aku rasis; sebab aku pun terkejut dengan perlakuan Manager dan Top Manager kat Company tue sedangkan aku pernah bekerja dengan SengHeng (90% HQ adalah Cina dan 100% HQ mesti fasih bahasa Mandarin... kalau Store Manager 80-95% adalah Cina dan bakinya adalah Melayu dan seorang aje India..zaman akulah) aku tak adalah masalah dengan Mereka; malah mereka mengajar aku penggangan dan fasafah perniagaan mereka; Cina di umpan dengan duit; Melayu permalas; mudah rasa senang...gaji RM2 ribu dah cukup tapi setia; India jangan percaya kata2 mereka..tapi kita masih perlukan mereka... sebab tue aku jadikan Eddie sebagai 'Sifu" aku bukan boss..sebab bos; lepas berhenti dah tak ada hubungan tapi "Sifu" sempai mati hubungan tue...BTW: aku masih simpan slide presentation SH lagi ... nak upload ke??? aku belum jahat nak kongsi rahsia perniagaan company ket blog..(^^);
(Ngantuk..sambung nanti)
"A half baked idea is better as long as it still in the oven"
Comments